Почему Ощадбанк не продает ТРЦ Gulliver, который является залогом по проблемному кредиту?
В последнее время в СМИ часто упоминают Виктора Полищука – конечного бенефициара компании, владеющей офисным центром Gulliver в центре столицы.
Этот заемщик давно, еще в 2006 году получил для строительства этого офисно-торгового центра кредит в государственных банках (кстати, на момент получения кредита компания, получившая кредит, имела других владельцев).
Обвинения против фигуранта статей выдвигаются разнообразные, и их анализ не является предметом этой колонки. Достается и государственным банкам, которые, по мнению СМИ, установили этому заемщику аномально низкую ставку в процессе реструктуризации.
Также эти авторы пишут, что менеджмент государственных банков просто закрыл глаза на почти годовое невыполнение заемщиком финансовых обязательств после начала полномасштабного вторжения и не применил никаких штрафных санкций, хотя имел такие инструменты. Вот именно эти моменты целесообразно, по моему мнению, прокомментировать.
Как уже отмечалось, кредит был выдан в 2006 году, при этом практически полностью он был получен в иностранной валюте. Это и стало ключевой проблемой этого кредита. Ситуация этого должника ничем кардинально не отличается от тысяч и тысяч других проблемных долгов в банках США, Европы и всего мира, которые выдавали рискованные кредиты несмотря на возможные экономические риски рынка недвижимости.
В нулевых такие кредиты брали все – как компании, так и граждане. Валютная стабильность, как считалось тогда, – это надолго, а недвижимость будет постоянно расти в цене. Два ошибочных предположения, которые привели к катастрофе.
Кризисы 2008 и 2014 годов нанесли непоправимый удар по бизнесу, который кредитовался в валюте. Кроме значительного повышения обязательных платежей в пересчете на гривну, упал спрос – люди стали беднее.
Как работает финансовая реструктуризация во время военного положения
Половина кредитного портфеля банков перешла в статус проблемной задолженности, произошло огромное количество банкротств. При этом законодатель фактически заморозил на длительное время вопрос для физлиц (запретив принудительно отчуждать их жилую недвижимость, а затем разрешив частичное прощение таких долгов).
Бизнесу и банкам было предложено решать проблемы с помощью закона о финансовой реструктуризации.
После кризиса 2014 года, когда долг вырос многократно из-за девальвации гривны, должник не смог выполнять условия договора в полном объеме. Проблемы усугубились во время пандемии, ведь магазины и офисы в то время работали в ограниченном режиме.
Кредит был реструктуризирован в 2020 году (о чем упоминается в журналистских расследованиях) в соответствии с законом «О финансовой реструктуризации».
Напомню, что этот закон был разработан по инициативе МВФ, участие в его разработке принимали представители ЕБРР и Всемирного банка и за основу были взяты лучшие мировые практики. Он разрабатывался именно для смягчения требований к должникам (в части ставок, сроков возврата кредита, даже частичного прощения долгов и т.д.) в связи с финансовыми трудностями.
Чтобы процесс реструктуризации состоялся без злоупотреблений, закон предусматривает специальные предохранители. Один из них – участие в процессе реструктуризации сторонних независимых экспертов. В этом кейсе были привлечены компании с мировым именем – Rothschild, KPMG и другие.
Новые процентные ставки и срок кредитования взяты не «с потолка» – они были предметом тщательных расчетов. В основе – денежный поток бизнеса (существующий и прогнозируемый). Также эксперты определили, сколько из этого потока заемщик может направить на обслуживание долга, ведь помещение торгово-офисного центра нужно поддерживать в рабочем состоянии, и это расходы.
Показатели срока и ставки взаимосвязаны – логика заключается в том, чтобы эти параметры не убили бизнес, а дали ему возможность в дальнейшем работать и погасить весь долг. Главная цель – обеспечить в этих непростых условиях максимальную экономическую выгоду именно для банков-кредиторов.
Упомянутая в СМИ новая ставка по кредиту после реструктуризации (3,68%) является не аномально низкой (как писали некоторые СМИ), а максимально возможной, учитывая невероятный объем долга, которая примерно втрое превышает рыночную стоимость здания, переданного в залог по кредиту, по состоянию на 2020 год.
Это же касается и нового срока сделки, ведь в более короткие сроки оплатить весь долг было просто нереально. Все это было подтверждено расчетами и выводами упомянутых международных экспертов.
Кстати, компания Rothschild даже предлагала кредиторам рассмотреть сценарий прощения части долга в соответствии с западными практиками, настолько сумма долга была несопоставима с бизнес-возможностями торгово-офисного центра. Однако на это банки-кредиторы не согласились.
Во время реструктуризации договорная база была приведена к требованиям действующего законодательства, что усилило позицию банков, а также, как уже упоминалось в СМИ, было оформлено персональное поручительство бенефициара по украинскому праву и по праву Англии (с нормой о разрешении споров в Лондонском арбитражном суде).
Также во время реструктуризации часть кредита была переведена в гривну. К сожалению на тот момент валютная позиция банков не позволяла осуществить полную конвертацию долга в национальную валюту, поэтому сейчас примерно половина долга все еще остается номинированной в иностранной валюте и банки не могут осуществить конвертацию из-за имеющихся ограничений, установленных нормативно-правовыми актами, действующими в период военного положения.
Условия реструктуризации были утверждены наблюдательными советами двух государственных банков, которые были созданы в рамках реформы корпоративного управления. В каждом наблюдательном совете большинство составляли независимые директора, международные финансисты с безупречной репутацией.
Решение банков было одобрено рабочей группой по проблемным кредитам Совета финансовой стабильности, в состав которой входят руководители НБУ, различных финансовых ведомств и международные эксперты.
На ее заседаниях присутствовали также представители правоохранительных структур. План реструктуризации полностью соответствовал требованиям упомянутого закона в части ставок, сроков уплаты и тому подобное.
С момента заключения плана финансовой реструктуризации заемщик придерживался условий реструктуризации вплоть до начала 2022 года. Начало полномасштабной войны негативно повлияло на всех заемщиков всех банков (от физических лиц, до крупных корпоративных клиентов).
В этот период практически все банки Украины предоставляли своим клиентам кредитные каникулы, а далее происходил постепенный процесс возобновления платежей в счет обслуживания кредитов. Тот факт, что объект расположен в центре города, не спас его в начале широкомасштабной войны от падения выручки.
Поступление средств упало в 20 раз, офисная часть стояла пустой, а в торговой работали продуктовый супермаркет и аптека. При этом объект нужно было продолжать содержать, то есть нести расходы которые в первые месяцы большой войны превышали поступления.
На время военного положения и на 30-дневный период после его прекращения или отмены согласно законодательству все заемщики, как юридических, так и физических лиц, освобождены от любой ответственности за несвоевременное обслуживание долга, включая штрафы, пени, инфляционные потери, за просрочку возврата кредита и/или уплаты процентов.
В соответствии с нормативно-правовыми активами, которые регулируют процесс работы банков с проблемной задолженностью, выбор инструмента урегулирования с любым заемщиком, должен происходить путем сравнения чистого денежного потока, который дает банку конкретный инструмент урегулирования.
Соответственно банк должен выбрать ту стратегию, которая обеспечивает банку больший денежный поток от реализации сценария. Как и в большинстве подобных случаев, договоренность о реструктуризации является лучшим из всех возможных выходов из сложившейся очень плохой ситуации.
Этот должник не имел и не имеет никаких привилегий среди многих проблемных должников, которых, к сожалению, все еще очень много в государственных банках (такое уж наше наследие из прошлых кризисов).
Все экономические расчеты указывали и указывают на то, что инструменты принудительного взыскания долга вдвое или втрое менее выгодны для банков-кредиторов. Процесс взыскания залога длительный, он обычно приводит к прекращению всех платежей в пользу банка и негативно влияет на сам бизнес.
Спрос на проблемные кредиты, особенно такие крупные, сейчас крайне низкий. Кроме того, полномасштабная война значительно уменьшила стоимость недвижимости, инвесторы учитывают военные риски и экономические перспективы. Итак, если продадим залог или кредит, мы в лучшем случае сможем получить лишь четверть от имеющегося долга.
Что происходит сейчас и каким мы видим выход из сложившейся ситуации? Одновременно с постепенным восстановлением бизнес-активности, с прошлого года заемщик вернулся к обслуживанию долга в экономической логике достигнутого соглашения по реструктуризации.
Если не произойдет кардинальных потрясений в государстве, с начала следующего года заемщик сможет полностью возобновить обслуживание кредита. Оптимизма добавляет свежая новость – возвращение в Украину розничного гиганта Inditex (бутики Zara, Massimo Dutti и т.д.).
Ожидается также, что в течение следующих трех лет должнику будет вполне по силам оплатить часть долга, которую он не смог выплатить на начальном этапе войны, когда всем было не до визитов в торговые центры, а офисы закрылись. Мы требуем возврата и этой части долга. Кейс тщательно контролируется наблюдательным советом Ощадбанка и является предметом надзора со стороны Совета финансовой стабильности.
Если регулятор со временем отменит норму о невозможности перевода долга из валюты в гривну, и позволит этот инструмент по крайней мере для должников, находящихся в критическом финансовом состоянии – это будет важным шагом для общей стабилизации ситуации с возвратом этого, а также других подобных долгов в иностранной валюте.
Еще раз хочу подчеркнуть, что и сейчас, и в будущем Ощад при принятии решений по подобным сложным кейсам всегда будет ориентироваться исключительно на интересы государственного банка, определенные экономической целесообразностью. Мы хорошо понимаем, что сейчас государственная казна нуждается от нас в налогах и дивидендах как никогда до этого.